La crise immobilière

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Les « Subprimes » sont des crédits hypothécaires à taux variable accordés aux États-Unis à des emprunteurs à risques et peu solvables ou qui ont un historique de crédit inquiétant. Ces crédits sont cautionnés sur le logement de l’emprunteur ; ils sont souvent remboursables sur des durées très longues pouvant atteindre 50 ans.

 

Le marché des « subprimes » s’est largement développé aux Etats-Unis à partir de 2001. Les emprunteurs à risque peuvent contracter un emprunt immobilier sur ce marché, moyennant un taux d’intérêt révisable, calculé sur la base du taux directeur de la Fed, (la réserve fédérale ou la banque centrale américaine), majoré d’une « prime de risque » pouvant être très élevée. Les premières années du prêt (1, 3 ou 5 en général) sont couvertes par un taux fixe promotionnel.

 

Certains établissements financiers américains ont fait de ce créneau lucratif leur spécialité en trouvant appui auprès du système bancaire traditionnel. Quand la conjoncture est favorable, ce système fonctionne bien : l’emprunteur met sa maison en hypothèque (Un bien hypothéqué est un bien immobilier qu’un créancier, par exemple une banque, peut saisir si les échéances ne sont pas payées, afin de le mettre en vente et de récupérer les sommes dues.), qui sert donc de garantie, et les établissements peuvent obtenir de confortables marges de profit grâce à ces clients à risque. Pour l’emprunteur à risque, ce mécanisme permet d’accéder à la propriété, ce qu’il ne pourrait pas faire autrement.

 

Le système dépend de deux conditions pour sa pérennité : des taux d’intérêt relativement stables, et une appréciation régulière de l’immobilier. Or, entre 2004 et 2006, la Fed a progressivement relevé sont taux directeur de 1% à 5,25%. Et, à partir de 2006, les prix de l’immobilier ont commencé à chuter dans plusieurs régions. Les emprunteurs sont alors confrontés à une hausse de leur mensualité alors que la valeur de leur bien diminue, et les plus fragiles se retrouvent alors incapables de faire face à leur remboursement.

 

Le défaut de remboursement, pour des cas isolés, est couvert par les créanciers : grâce à une politique de gestion du risque, les organismes sont censés pouvoir supporter le délai nécessaire aux recouvrement de créances des débiteurs. Mais, dans le cas d’un phénomène de masse, où de nombreux emprunteurs se retrouvent dans cette situation en même temps, cela peut mettre en danger l’organisme créancier.

 

Dans le cas d’une augmentation sensible des taux directeurs, il s’ensuit une cascade de conséquences : certains établissements financiers « subprime » ferment suite à l’impossibilité de leurs clients de rembourser leur dettes, mis eux-mêmes en défaut de remboursement vis-à-vis des banques dont ils dépendent. Les banques, qui financent ces établissements financiers, pâtissent également de ces faillites et leur demande des remboursements anticipés auxquels ils ne peuvent faire face, accélérant les faillites.

 

La chute du marcher immobilier américain n’a rien arrangé puisque la valeur des habitations ne correspondait plus avec la valeur servant de garantie. Ainsi, les établissements de crédit, censés pouvoir récupérer leurs mises en vendant les habitations hypothéquées, se retrouvaient sans moyen rapide de redresser leur bilan, puisque vendre ces biens ne suffisait plus à recouvrir leurs pertes.

 

En plus de ces deux facteurs précédents (la baisse des prix des terrains et des immeubles ainsi que la hausse des taux d’intérêts) il faut ajouter la stagnation ou la baisse des salaires réels.

 

La stagnation ou la baisse des salaires réels est un fait aux Etats-Unis depuis le 11 septembre 2001. Malgré des tensions sur le marché du travail depuis 2005 qui tendait à les faire repartir à la hausse, c’est le fait dominant de toutes ces années, tout du moins pour les couches du salariat les plus concernées par les prêts hypothécaires à taux variables … Les emprunteurs ont donc des revenus qui stagnent ou baissent, lourdement amputés de plus par leur endettement.

 

La baisse des prix immobiliers et fonciers pourrait sembler ne pas devoir les désavantager, mais c’est là une illusion. En effet, beaucoup d’entre eux cherchent à un moment ou à un autre à se débarrasser de tout ou partie de leur dette en revendant leur « bien », mais avec cette baisse cela est de moins en moins utile pour eux et ils gardent donc sur les bras des bâtiments pour lesquels ils se saignent sans pouvoir s’en délivrer, ou alors ils en sont « délivrés » … par expulsions, leur maison hypothéquée étant confisquée, ce qui ne les exempte pas de continuer à payer le capital plus les intérêts que celle-ci, dont le prix a baissé, n’a pas complètement remboursé loin de là … Seuls les « pauvres » désirant acheter sont donc, en théorie, intéressés par la baisse des prix fonciers et immobiliers ; mais les pauvres n’achètent pas, ils empruntent, et les taux sont maintenant beaucoup trop élevés.

 

Le tabou de la bulle immobilière est tombé. Les médias manipulent le concept avec une infinie précaution, comme une bombe à retardement. Désormais, il n’est plus question de savoir si bulle il y a, mais plutôt quand et comment elle va exploser, quelle sera son ampleur, sa durée, et ses conséquences sur l’économie globale.

 

Qu’est-ce qu’une bulle ? Une bulle se caractérise par une montée vertigineuse des prix, à l’encontre de tous les fondamentaux économiques. Quel que soit son objet (actions, or, immobilier, œuvres d’art…), une bulle se créé lorsqu’une majorité d’acteurs se rue à l’achat en se persuadant que le lendemain le prix sera plus élevé et/ou qu’ils risquent l’exclusion du marché, pendant que les vendeurs reportent leur vente pour bénéficier du prix maximum. A l’inverse, une bulle explose pour les mêmes raisons : les acheteurs diffèrent leur achat, anticipant une baisse du prix le lendemain, et les vendeurs mettent massivement sur le marché, de peur de perdre tout leur capital. Ils sont ainsi directement responsables de la formation ou de l’explosion d’une bulle spéculative.

 

Rappelons que la flambée des prix de l’immobilier est un phénomène mondial : +80% en France depuis 2000, +150% en Espagne, aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, alors que le PIB n’a pas suivi au même rythme, loin s’en faut. Seule l’Allemagne, avec une croissance faible depuis quelques années et un parc conséquent, et le Japon, en déflation depuis 9 ans, sont épargnés par cette tendance.

 

L’engouement à l’achat s’expliquerait en grande partie par « l’aubaine » de taux historiquement bas et le refus de payer un loyer, considéré par les ménages comme une perte sèche. Raisonnement logique, mais à moitié vrai. S’ajoute un allongement de la durée des crédits (17% des crédits sont passés à 25 ans contre 7% il y a encore 5 ans), qui redonne de la solvabilité à beaucoup de ménages, exclus du marché sinon ; ainsi qu’une pression sociale, qui veut que l’accession à la propriété soit une forme de réalisation de soi, de rite de passage, et/ou de préparation de sa retraite ; avec parfois un petit coup de pouce par donations anticipées des générations précédentes. Ceci signifie que les ménages ne s’intéressent qu’à l’effort mensuel à fournir : ils n’ont pas conscience qu’un taux de 4% sur 20 ou 25 ans coûte au final plus que 8% sur 10-15 ans ; ni que le différentiel de taux d’intérêt ne comble qu’une faible part de la hausse des prix ; que la sécurité n’est qu’apparente : la prise de risque est importante sur 20-25 ans (chômage, revente, mutation professionnelle…). En moyenne, les ménages changent de logement tous les sept ans. En achetant aujourd’hui au plus haut, ils augmentent le risque de revendre à perte dans quelques années, et de devoir ainsi rembourser plus à la banque que les fruits tirés de l’opération : c’est ce qu’on appelle le « negative equity ».

 

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